マンション管理士のマー坊です。

今回は、前回投稿したマンション管理の未来についての、②建て替えやマンションの再生の微増についてお話したいと思います。

4月1日から改正された区分所有法が施行されます。その中で、一番大きな点は、マンションの議決権の緩和です。いままで、区分所有者の総数及び議決権総数だったのが、出席した区分所有者数及び出席した議決権へと改正されます。

これは、建て替え等が進めやすい状況にするためですが、実状を考えると緩和されたとしても建て替え等は増えないと思っています。

その理由は、建替え等をするにしても修繕積立金が不足するので、計画性が必要だということです。
建替えには、取り壊しから建設費用が掛かってきます。その費用も修繕積立金から賄われることから、どれだけ必要かが明確ではないので、進まないと思います。

もし、建替えをしようとするなら、計画を作成して進めていかなければ難しいと思います。
まず、取壊しの費用から新しいマンションの建設費用などを概算で算出し、その費用をもとに修繕積立金を積み立てていかなければいけません。無論、不足分を徴収する手段もありますが、金額が出なければ計算することはできません。

いまマンションに住んでいる方が持っている長期修繕計画書には、建替えや取壊し費用は明記されていません。それは、もともと長期修繕計画書は修繕計画であり、取壊しや建替えは考えられていないからです。その為、建替えや取壊し費用は別途見積もりを取得する必要があり、その見積金額をもとに修繕計画を練り直す必要が出てくることになります。

以上のことから、議決権の要件が緩和されても、管理規約改正や大規模修繕は承認されやすい環境になったと言えますが、今回の改正で国が思っているほどマンションの建替えや敷地売却などのマンション再生が増えることはないとみています。

マンションの問題は築古のマンションほど複雑になりますので、マンション管理士のような専門家を登用する必要があると確信しています。

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